12 דברים חשובים שיש להבין לגבי היתרי בנייה

הרבה מאוד שיפורים ותיקונים לבית נעשים על ידי בעלי בתים ואפילו כמה קבלנים ללא תועלת מהיתרי בנייה הנדרשים כחוק ובדיקות החובה הנלוות אליהם. הסיבות לעקיפת תקנות אלה הן רבות, לרוב מכיוון שבעל בית או קבלן מנסה להתחמק מהוצאות ההיתר, או משום שהם חוששים שמסים יגדלו אם יתווסף רשמית השיפורים. במציאות, רוב (לא כל) החששות לגבי הליך ההיתר הם חסרי בסיס, והפוטנציאל לבעיות חמורות גדול למדי אם אינך מצליח להגיש בקשה להיתרים המתאימים ולא מצליח לבדוק את עבודתך. להלן שתים עשרה מציאות לגבי תהליך היתר הבנייה שאנשים רבים אינם מבינים.

יתכן שלא תזדקק להיתר כלל

עצבנות רבה מתרחשת מכיוון שבעלי בתים חושבים שכל תיקון או שיפור שיעשו ברחבי הבית ייבדק עם מסרק שיניים עדין על ידי מפקח שמתכוון לתפוס כל פגם זעיר. במציאות, ישנם תיקונים ושיפורים רבים שניתן לבצע ללא היתר. הכללים לכך משתנים מאוד מקהילה לקהילה, ואותו פרויקט שדורש היתר בנייה ובדיקות מתוזמנות באזור אחד עשוי שלא לדרוש כזה בתחום שיפוט אחר. אך באופן כללי, אתה רשאי להחליף את רוב האלמנטים הקיימים בביתך ללא היתר, בעוד שכל דבר שמשנה את מבנה הבית שלך או מייצג שיפור נדל"ן ידרוש היתר. אתה יכול להחליף מתג קיר שבור או ברז שחוק, למשל, אך הוספת סיפון או תוספת לחדר דורשים היתר. לקהילה שלך יש משאבים מקוונים המסבירים אילו סוגי עבודה דורשים אישורים ובדיקות, או שאתה יכול להתקשר למשרד ההיתרים ולבקש לשוחח עם מפקח.

אתה יכול לדבר עם משרד ההיתרים באופן אנונימי

יש אנשים שחוששים שברגע שאתה מתקשר למשרד הביקורות וההיתרים המקומיים, אתה מסומן מיד לבדיקה. זה פשוט לא נכון. משרד ההיתרים קיים כדי להבטיח כי שיפורי הבית נעשים בבטחה ואינם מהווים סיכון לתושבים, ובדרך כלל הפקחים שמחים לענות על שאלות. אם אין פקח זמין כרגע, אחד יתקשר אליך בחזרה ויענה על כל שאלה שיש לך, כגון "האם אני צריך מחסום אדים מאחורי קירות מקלחת האריחים שלי?" או "כמה גבוה יכול להיות המוסך שלי?"

עלויות ההיתר משתנות

אתה עלול להיות מופתע לגלות כי אין תשלום קבוע להיתר בנייה, אך עלויות ההיתר משתנות בהתאם לעלות המורכבת ולמורכבות הפרויקט. בניית גדר עשויה לדרוש היתר של 41 €, למשל, בעוד שבניית בית חדש גדול עשויה לדרוש היתר בנייה של 1490 €. ארצית, היתר הבנייה הממוצע עלה 780 € בשנת 2018, עם טווח אופייני של 300 € לכ 1270 €, אך עלויות ממוצעות אלה מייצגות היתרים רבים לבנייה חדשה של בתים שלמים, וישנם פרויקטים רבים שעבורם היתרי הבנייה עולים 75 € או פחות. זה די מקובל כי עלויות ההיתר מבוססות על אחוז מהעלות הצפויה של הפרויקט. אם אתה עובד עם קבלן, בדרך כלל עלויות ההיתר כלולות בהצעה שקיבלת.

אישורי בעלים / בונים עלולים להיות בעייתיים

יש בעלי בתים שחוששים שמשרדי הפיקוח העירוניים לא יאפשרו להם לבצע את עבודתם, אלא יוציאו אישורים רק לקבלנים מקצועיים. זהו מיתוס נוסף מכיוון שמשרדי הפיקוח מעניקים באופן שגרתי היתרים לבעלי בתים לבצע כל מיני עבודות בעצמם עד וכוללים לשמש כ- GC (קבלן כללי) בבניית בית שלם. עבור פרויקטים מסוג זה, הקהילה שלך עשויה להנפיק "היתר בעלים / בונה" מיוחד המאפשר לך לכבוש את הבית לתקופה מוגדרת (בדרך כלל כשנה) תוך קבלת תת-משימות למשימות האישיות לתפקיד. כבעלים / בונה, אתה פועל כקבלן כללי משלך במקום לשכור אחד כזה. זה אכן מאפשר לך לחסוך את העמלה הכואבת הזו של 15 עד 25 אחוזים שגובים GCS, אך אתה גם נושא בנטל ההתחייבויות הפוטנציאליות, שרבות מהן יכולות להיות חמורות.העסקת רישיון, קבלן מבוטח ומבוטח מבודד אותך טוב יותר מהתחייבויות אלה.

הקלות יכולות להרוג את ההיתר שלך ואת הפרויקט שלך

בכל מקום שעובר דרך הנכס קו חשמל, ראשי ביוב, מדרכה או מסלול שירות משותף ורציף אחר, כנראה שיש לך הקלה - מגבלה חוקית שמונעת ממך לבצע שינויים המשפיעים או מגבילים קווי שירות אלה או תכונות אחרות. ישנם מקרים, למשל, כאשר חלק מהנכס שלך עשוי להיות שמור לדרך פוטנציאלית עתידית. לא תוכל לבנות על אף חלק מהנכס שלך שבו יש הקלה ברשומות.

כדי ללמוד על הקלות כלשהן בתוקף, בדוק את שטח הנכס שלך, הזמין באופן מקוון באתר מעריך המחוז שלך או במשרדיו. בדרך כלל, לעולם אינך רשאי לבנות על הקלות, אלא אם כן מדובר בתוספות קלות, כגון גדרות.

נסיגות נכסים הן קריטיות

נסיגות הן מאגרי חובה בין גבולות רכוש לבין מבני קבע המסייעים בשמירה על תחושת פתיחות בקהילות, וכן מספקים שולי בטיחות במקרה של שריפות. לדוגמה, אם אתה מרחיב את הצד של הבית שלך, יהיה עליך להיות מודע למרחקי הכשל הנדרשים של קוד הבניין המקומי שלך. ככל הנראה יהיו כללי נסיגה להרחבת נכס גם בחזית ובחלק האחורי של הבית. בדרך כלל מדובר בשמירה על מרחק מינימלי בין קצה המבנים לבין גבולות הרכוש הנסקר. תוספות ביתיות, מוסכים, סככות וסיפונים מבניים יכולים להיות כפופים לכללי נסיגה אלה. שוב, משרד פיקוח הבניין המקומי שלך יכול להודיע לך אילו תקנות נסיגה בתוקף.

שונות יכולה להיות

אמנם לעתים רחוקות מוותרים על הקלות, אך לעיתים מותרים הפרות לנסיגה וכמה דרישות ייעוד אחרות באמצעות התהליך המשפטי של בקשה וקבלת שונות. שונות היא חריג שאושר רשמית לפקודות הייעוד. לרוב, שונות מתבקשות כאשר בעל בית מעוניין לבנות בית גדול יותר על המגרש שלו מאשר מותר בפקודות הייעוד. על ידי בקשת שונות, יתאפשר לבעל הבית לבנות את הבית הגדול יותר, או להשלים תוספת חדר המפרה את תקנות הכשל. משרד ההיתרים רשאי להתייעץ עם שכנים כאשר מתבקשת שונות, ואישורם עשוי להיות המפתח להשגת השונות.

ייתכן שתוכניות בניית מניות לא יאושרו

אתה עשוי לחשוב שכל תכנית בית או שרטוט שפורסם או נוצר על ידי אדריכל, או כל תוכנית בנייה שפורסמה עבור סככה או מוסך, מספיקים אוטומטית לקבלת היתר. תוכניות בניית מניות יש בשפע באינטרנט. בעלי בתים, במקום להוציא 1120 € תוכניות מותאמות אישית של אדריכלים, יכולים לקנות תוכניות מוכנות במחיר נמוך מ -370 € עד 450 € עבור בית עם שני חדרי שינה ושני חדרי אמבטיה עם מוסך.

אך ייתכן שמשרד היתר הבנייה המקומי שלך לא מאשר את התוכניות הללו. למרות שתוכניות האינטרנט צוירו על ידי אדריכל, משרדך עשוי לדרוש שהתוכניות ייווצרו על ידי אדריכל המורשה במדינתך.

עורכי דין יכולים להוסיף הגבלות

תקלות פוטנציאליות אחרות בעת חיפוש היתר הם התנאים, האמנה והמגבלות (CCR) שנמצאים לעיתים קרובות בקהילות מתוכננות, בחטיבות משנה או בפיתוח יחידות מתוכננות (PUD). CCRs משמשים כסוג של "פקודות אזורי צל" בפקודות. מגבלות אלה מתווספות לפקודות העירוניות שלך, ותצטרך לעמוד בהן כדי להימנע מהפרת ההסכם החוזי שלך עם העמותה השכונתית.

בדיקות הן חובה

הבדיקה היא חלק בלתי נפרד מתהליך ההיתר הכולל, ובשום מקרה לא עליכם או הקבלן שלכם להתעלם משלב זה. עם כמה פרויקטים, יתקיימו אפילו שתי בדיקות - אחת בשלב "מחוספס" ובדיקה סופית אחת. זה לא משהו לחשוש מכיוון שהפקח נמצא שם רק כדי לוודא שהעבודה נעשתה בבטחה. לרוב זהו ביקור קצר ומייצג מאוד. כאשר פקח כבר מכיר את עבודות הקבלן, הבדיקה היא לפעמים לא יותר ממבט נסע. פקחים עשויים להיות חרוצים מעט יותר בבדיקה אם העבודה נעשתה על ידי בעל בית, אך עדיין מדובר בתהליך שגרתי מאוד.

כישלון בבדיקה אינו קטסטרופה

הסיבה העיקרית שחלק מבעלי הבית אינם מגישים בקשות להיתרי בנייה היא שהם חוששים מהרעיון להיכשל בבדיקה. אבל זה לא עניין גדול. תהיה לכם כל הזדמנות לתקן את הבעיות שסומנו. המפקח יחזור לבדיקה שנייה (או אפילו שלישית או רביעית, במידת הצורך) ויחתום (או "סגור") את האישור לאחר ביצוע העבודה לשביעות רצונו.

התעלמות מתהליך ההיתר חמורה

זה יכול להיות מפתה מאוד להתעלם מתהליך ההיתר ולהסתיר את העבודה שאתה מבצע, במיוחד אם זה נמצא בבית שבו אתה יכול לעבוד בלי שאף אחד יראה את זה. ולמרות שאתה עלול להסתדר עם זה, סביר להניח שקיצורי דרך כאלה יעלו לך בסופו של דבר. אם יתברר שביצעת עבודה ללא היתר נדרש, אתה עלול להיאלץ להגיש בקשה להיתר לאחר מעשה, בעלות מוגברת מאוד. ואולי אפילו תצטרך לקרוע קירות או תקרות על מנת שהעבודה תיבדק. אם עשית טעויות כלשהן, תאלץ להרוס את כל העבודה ולהתחיל מחדש.

גם הכיסוי הביטוחי של ביתך יכול להיות מושפע. לדוגמא, אם יש לך שיטפון או שריפה בגלל עבודות אינסטלציה לקויות או עבודות חשמל, בפוליסת הביטוח שלך יש מקום לשלילת כיסוי אם העבודה נעשתה ללא היתר.