העסקת וניהול קבלן תיקוני הבית
עמדת "עשה זאת בעצמך" ראויה להערכה, אך בשלב מסוים תצטרכו לשכור קבלן תיקונים לבית ולשלם למישהו שיתקן משהו בביתכם. יהיו מצבים שאין לך זמן, נטייה או מיומנות לבצע תיקון מסוים או לבצע חלק מהעבודה שאתה צריך לעשות. כולנו שוכרים מישהו שיתקן משהו בבית שלנו בשלב כלשהו. מה שתמצאו כאן הוא כמה הנחיות מתי ואיך לבחור קבלן תיקונים או אחזקה לבית.
סוגי קבלני תיקונים לבית
כאשר אתה זקוק לעבודות תיקון שנעשות בביתך, לרוב תעסיק סוחר מומחה מסוג מיוחד המכונה "קבלן משנה" שאינו קבלן כללי (GC) או בונה. קבלן כללי או בונה היא חברה שתקים פרויקט שיפוצים גדול או תבנה בית חדש ותשכור את כל קבלני המשנה המיוחדים.
ה- GC הוא הרכז הכולל של פרויקט גדול יותר ובדרך כלל אינו מספק את כוח העבודה לבניית הבית. זה מגיע מקבלני המשנה או מה"עסקאות "(עסקאות בנייה). בבית חדש או בפרויקט תיקון או שיפוץ בית גדול, תת-קרקעיות אלה עשויות לכלול מחפר, תת-בטון, צוות נגרות מחוספס, גג, אינסטלטור, חשמלאי מכני (HVAC), נגר גימור, צייר ריצוף וכו '. קבלני משנה "מחזיקים" באופן ישיר וישיר את חוזיהם. זה אומר שהם עובדים אצלו והם בחוזה כלפיו. יהיה לך חוזה רק עם ה- GC, ולא עם אנשי המשנה של GC.
ה- GC מרוויח כסף על ידי סימון עלויות קבלני המשנה כאחוז מסכום הבנייה (משותף) או כדמי סכום חד פעמי (לא כל כך נפוץ). תמורת תשלום מקצועי זה, הוא או היא מספקים ניהול ותזמון של משנה, תשלום המשכורות, מספק פיקוח על הבנייה, מספק אשפה, פורט-א-ג'ון, ביטוח ועוד דברים שונים שאתה צריך כדי לבנות בית או לבנות תוספת. קבלני המשנה מרוויחים את כספם על ידי חיוב עבור עבודה ועל ידי סימון חומר.
ה- GC הוא "הכללי" וקבלני המשנה הם "המומחים". כאשר אתה זקוק לדבר מסוים קבוע בביתך, אתה זקוק למומחה, ואותו אדם הוא קבלן המשנה המיוחד, למשל אינסטלטור.
כשמדובר בהעסקת מישהו למשימות תחזוקה, אנשים רבים שעושים עבודה זו אינם יכולים להיות קבלן משנה מורשה כלל. יכול להיות שהם פשוט "בחור עם משאית", למשל מנקה מרזבים, או מגרף עלים או לפעמים צייר. למרות ששימוש באנשים מסוג זה עשוי להסתדר, עליכם להיזהר מכיוון שעדיין קיימים חששות בעבודה ובעיות אחריות, אך לא תהיה לכם ההגנה המשפטית שיש לכם בעת קבלן מורשה.. בקיצור, הימנע לחלוטין מהפיתוי והשתמש תמיד בקבלן מורשה.
החלטה מתי להשתמש בקבלן
ההחלטה להשתמש בקבלן היא כזו שהיא לעיתים קרובות אישית. זה יגיע להערכת:
- רמת הנוחות שלך עם המשימה שעל הפרק
- הזמן שלך
- התקציב שלך
אם אתה מעז מעבר לפרויקט תיקון ביתי פשוט למתקנים חדשים מאתגרים מבחינה טכנית כגון הוספת מעגלים חשמליים או הוספת כיור, תחילה עליך לבדוק אם נדרש היתר ממחלקת הבניין המקומית שלך. אינך זקוק להיתר לתיקוני בית רבים אך ייתכן שתצטרך היתר ל"עבודה חדשה "במיוחד עבור חשמל, חימום, קירור ואינסטלציה. במקרים מסוימים, ההיתר ידרוש שקבלן מורשה יבצע את העבודה כדי להגן על בריאות הציבור, בטיחותו ורווחתו. במקרים מסוימים, ייתכן שיידרש כי מפקח הבניין המקומי יבדוק את עבודתך במהלך הבנייה ולאחר סיומה.
אם אתה מוצא שקבלן מורשה אינו נדרש להיתר או שניתן לכסות את העבודה שאתה מעוניין לבצע במסגרת "היתר בעלים של בית", עליך לשאול את עצמך שלוש שאלות:
- האם אני מרגיש בטוח לבצע (או לפחות נוח לנסות) את התיקון הזה?
- האם ההשלכות מקובלות אם לוקח לי יותר זמן לבצע את הפרויקט ממה שאני צופה?
- האם אני באמת רוצה לנסות את הפרויקט הזה?
אם אתה עונה "לא" לאחת מהשאלות שלעיל, סביר להניח שתזמין קבלן לתיקון. אם עניתם "כן" לכולם, עליכם לתת לזה זריקה ולתקן את עצמכם. זו הדרך היחידה לצבור ניסיון וביטחון.
כיצד לנהל את הפרויקט
ברגע שתחליטו להעסיק קבלן עליכם לדעת כיצד לנהל אותו ביעילות, בין אם זה פרויקט תיקון בית מהיר או פרויקט שיפוץ בית גדול או בנייה חדשה. כך או כך, יש כמה הנחיות שיש לעקוב בניהול העבודה של כל מי שאתה שוכר לעבודה בביתך:
- שכר קבלן מורשה ומבוטח.
- הגדירו את הציפיות של שני הצדדים (אתם ואתם) והסתדרו לפי הציפיות הללו.
- לכל הפחות, יש לקבל מסמך חתום (חוזה, או הצעה חתומה ומקובלת) המתאר מה הם יעשו עבורכם (נקרא היקף העבודה), הגדירו כמה זה יעלה ואיפה הזמן הוא נושא הגדירו כמה זמן זה ייקח ומתי הם יתחילו ויסיימו.
- הגדירו את תנאי התשלום לפני תחילת העבודה והפכו את התנאים לחלק מהמסמך החתום שלכם.
- הגדירו את ציפיותיכם ודרישותיכם לניקוי עבודתם והגנה על האזורים הסובבים כחלק מהמסמך החתום (לדוגמא על הגג להגן על הגינון שלכם בעת קרע גג ולנקות את כל הפסולת).
- דון בזכויות הקבלן לגישה לבית כשאינך נמצא שם במידת הצורך, ובשימוש במים שלך, חשמל. (הערה: נסו לא לקבל את הקבלן בביתכם כשאתם לא שם; זה מגן עליכם עליהם.)
- לפני שהקבלן מתחיל לעבוד, יש לנהל שיחה ידידותית על מה שאתה רוצה שהם יזהרו אם יש לך חששות לגבי דברים.
- כאשר העבודות נמשכות, השאר בדרך כלל את הקבלן לבד. היו ידידותיים אבל אל תפריעו. התבונן כלאחר יד במה שהם עושים. אם אתה מודאג ממשהו שאתה רואה, שאל את הקבלן על כך, אך נסה לתת להם לבצע את עבודתם. קבלנים מתפרנסים על ידי כניסה ויציאה ממשרה ביעילות.
- דון ב"תוספת ": הנושא הקשה ביותר שאתה עלול לחוות הוא בקשתו האפשרית של הקבלן לקבלת" שינוי הזמנה "או" תוספת ". התוצאה היא עלות נוספת עבורך, ולכן אתה זקוק להיקף עבודה מוגדר בבירור. בקשה לצו שינוי הינה סבירה בלבד אם הקבלן נקלע למצב בפרויקט שלא היה צפוי לו באופן סביר, או שהוא שינוי בהיקף על ידך. אם אתה מקבל בקשה להזמנת שינוי, בדוק אותה עם הקבלן בהגינות. אם מדובר בשינוי בהיקף או שהביא לכך שלוקח יותר זמן בגלל משהו שעשית, עליך לבדוק ולשלם אותו אם אתה חושב שזה הוגן. אם זה משהו שהיה תמיד חלק מההיקף, יש לך מצב עדין יותר וייתכן שתצטרך לעמוד איתן על סמך התנאים שהוגדרו במסמך החתום שלך. שורה תחתונה? אם אתה צריך לנהל משא ומתן על מחיר על הזמנת שינוי ששניכם לא ציפיתם, נסו לחלק את ההפרש איתו. דיווח והגינות מקדמים דרך לפתור נושאים אלה.
- לאחר סיום עבודות התיקון או התחזוקה, וודא שאתה בודק את העבודה באופן אישי לפני שתשלם את התשלום הסופי לקבלן. וודאו כי אתר העבודה מנוקה כצפוי והעבודה נראית טוב. אל תמהר לתשלום סופי מכל סיבה שהיא.
- אם אתה מרוצה מהעבודה שלהם, ספר להם.
כיצד לבחור קבלן טוב
זה אולי נראה מרתיע אבל זה די פשוט. נסה לבחור קבלנים שייתכן שתזדקק להם באופן דחוף לפני שתזדקק להם. למה? מכיוון שאם יש לכם תיקון חירום ואתם צריכים למצוא מישהו במהירות (שהוא גם טוב והוגן), אין לכם זמן לעבור תהליך מיון ומיון ממושך. הדבר הגרוע ביותר שאתה יכול לעשות הוא לבחור מישהו מדפי זהב מבלי לראיין אותו קודם.
הדרך הקלה ביותר ואחת הדרכים הטובות ביותר לבחור קבלן אפשרי היא לקבל הפניות מחברים, משפחה או מתווך שאתה סומך עליו. שיטה טובה נוספת היא להשתמש בשירות חינמי כמו Homeadvisor המאפשר לך לקרוא ביקורות בזמן אמת על עבודות הקבלן.
ברגע שיש לך כמה שמות, נפגש איתם, חפש "כימיה" או קרבה והתבונן ברמת המקצועיות שלהם. אדיבות, כבוד, דייקנות ויכולת תקשורת הם חלק מהתכונות החשובות ביותר שלקבלן יכול להיות לצד הכישור הבסיסי שלהם. לא משנה כמה מישהו טוב, אם הם לא לוחצים איתך על הנקודות האלה, אל תעסיק אותם.
עליכם לשים לב גם לסימנים של שימוש לרעה בסמים כמו אלכוהול או מריחואנה. אם אתה חושד כאן במשהו, אל תזמין את הקבלן.
הנה רשימה של דברים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת הקבלן שלך.
השתמש בסיווגים של "הטוב ביותר", "טוב", "בסדר", "הוגן" ו"דחה "כדי לסווג חלק מהפריטים הללו.
קבלת שמות של קבלנים אפשריים:
- היה לך ניסיון אישי טוב קודם בעבודה עם קבלן [BEST]
- הפניה מהימנה מניסיון ישיר של בני משפחה או חברים [GOOD]
- אתה מכיר את המוניטין של הקבלן אך אין לך ניסיון ישיר [אישור]
- מצאתם מאיגוד סחר או מפרסום כללי [FAIR]
רישוי קבלני מדינה (עליהם למסור את המספר אם הוא מורשה):
- מורשה; מעולם לא הוגשה תלונה או לא ננקטה הליכי משמעת [BEST]
- מורשה; לא הוגשו תלונות קודמות במשך שלוש שנים ויותר [FAIR]
- מורשה; תלונות או פעולות נוכחיות נגדם בשלוש השנים האחרונות [REJECT]
- לקבלן אין רישיון [REJECT]
ביטוח קבלן (בקש לראות את האישורים שלהם) :
- התגמול והאחריות הכללית של וורקמן [BEST]
- אחריות כללית בלבד (נזקי גוף ונזק לרכוש) [טוב]
- לקבלן אין ביטוח [REJECT]
אורך חיים עסקי:
- בעסקים יותר מעשר שנים עם אותו שם [BEST]
- בעסק חמש שנים ויותר עם אותו שם [GOOD]
- בעסקים שנה עד חמש עם אותו שם [אישור]
- עסק חדש עד פחות משנה [FAIR]
יציבות וקביעות:
- בעל משרד עסקי פיזי וכתובת [BEST]
- יש רק משרד ביתי או שירות מענה [FAIR]
- קשר טלפון סלולרי בלבד, ללא משרד [REJECT]
בדיקת הפניה:
- התייחסויות חיוביות קודמות של לפחות חמישה לקוחות [BEST]
- אחת לארבע הפניות חיוביות מלקוחות קודמים [FAIR]
- לא סופקו הפניות אמיתיות או הפניות שליליות [REJECT]
ניסיון:
- מתמחה בעבודה שתרצה שתבוצע [BEST]
- יכול לבצע את העבודה הרצויה אך גם עושה עבודות מסוג אחר [אישור]
- ניסיון מועט עד אין בעבודה שתרצה שתבוצע [REJECT]
היקף ומחיר:
- תיאור מפורט של היקף העבודה
- ההנחות (אם ישנן) ברורות ומדויקות
- הקבלן לא הציע הנחה ל"הרשמה עכשיו "
- קבלן יבטיח את העבודה
- כל ייצוגי הקבלן בעל פה הם בכתב
- לא יותר מ- 25 עד 33 אחוז ביקשו מראש
- תשלום סופי אינו נדרש עד לסיום העבודה
קבלת הצעות מחיר והערכת אומדן
זהו היבט חשוב ביותר בהעסקת קבלן בהצלחה. בואו נפרק את זה:
היקף העבודה:
זה מגדיר מה הקבלן עושה בשבילך. וודאו שהוא מכסה את כל הדברים שרוצים להשלים. עליו גם לאיית כל עבודות הכנה, הגנה על האזורים שמסביב, ניקיון וכו '.
סקירת היקף העבודה בין קבלנים היא מרכיב חיוני בהערכת אומדן הצעת המחיר שלהם. להלן כמה דברים שצריך לצפות בהם בהיקף של קבלנים שונים:
- צייר: תאר כיצד הם מתכננים להכין את משטח הצבע החיצוני או הפנימי. שלב זה מבצע או שובר עבודת צבע. הגדר אם הם מגרדים ידנית את כל הצבע הרופף (הכי טוב), כביסה את החלק החיצוני (היזהר מכיוון שזה יכול לפגוע באזורים הסובבים ועליך להמתין עד שהקיר יתייבש לחלוטין לפני שתמשיך בעבודה), תחול (הכי טוב), תחול נקודתי (בסדר). הגדירו את מספר שכבות הצבע המוצעות ואת המותג ואיכות הצבע וכו 'וודאו שהן מגנות על האזורים שמסביב ומנקות את כל הפסולת.
- גינון: לא משנה מה הם אומרים או כמה הם מבטלים את הנושא הזה, ודא שהם מבינים שאתה רוצה שהשיחים שלך וכדורי השורש של העצים שלך נטועים מתחת לאדמה. אל תקבל ביצוע חור רדוד, ואז הנח את הצמח בתוכו וסביב את כדור השורש עם תלולית לכלוך ומלט. וודאו שהם מסירים את החוט סביב כדור השורש או מתירים את החוט ומניחים את כדור השורש במלואו לקרקע עד שרק כ- "6" משתרע מעל פני האדמה. וודאו שהם גם מבטיחים את התקנת הצמח ואת חייו לתקופה מוגדרת. האחריות שלך להשקיה.
- גג : גגות נדלפים לעיתים נדירות מכשל שלבקת חוגרת, הם דולפים מכשל מהבהב. מה שבדרך כלל אינך יכול לראות היכן נכנסים מים. וודא שהם מציינים היכן נעשה שימוש בהבהוב. היו מודאגים וסקרו כיצד הם מהבהבים פינה חיצונית של ארובה או קיר. בבית לבנים עדיף לחתוך את מפרקי הלבנים להבהב ואז לאטום את המפרק. זה הרבה יותר טוב מאשר לסמר את ההבהב לקיר הלבנים ולהסתמך על אבק. אם אתם חיים באקלים קר, וודאו שהם מתקינים מגן קרח / מים מגומי לאורך כל קצה הגג המשתרע מקצה הגג עד לפחות 24" מעבר לקיר החיצוני. וודאו שהם מגנים על הצמחים והשיחים שלכם ומנקים מעלים כל פסולת מדי יום.
- אינסטלטור: אם אפשר, נסו לנהל משא ומתן על מחיר קבוע עבור עבודתם. ניקוי ניקוז סתום מתומחר לרוב על בסיס "למטר" של "נחש הניקוי" המשמש, אך יש אינסטלטורים שנותנים מחיר קבוע לעבודה זו. באופן אידיאלי, עליך לבחור מראש שואב ניקוז לניקוי ניקוז חירום. בשורה התחתונה, צפו לשלם מחיר פרמיה עבור שיחות חירום.
מה ש"יש "ו"לא" נכלל בהצעה:
לעיתים על קבלן להניח הצעות מחיר או הנחות, כמו כמות חומרית, גישה לביתך וכו ', ולעיתים הם יפרטו מה הם אינם כוללים בהצעה.. בדוק היטב את ההנחות וההחרגות מול הקבלן. ספק אותם בנימוס באשר לסבירותן של הנחות יסוד והחרגות. אם לא, ככל הנראה פריטים אלה יהפכו להזמנת שינוי בהמשך. כאשר אתה מעריך ומשווה הצעות מחיר בין קבלנים, הנחות יסוד והחרגות מדגישות היכן יש לך תפוח ותפוז.
ייצוגי קבלן:
הדאגה הגדולה ביותר שלכם כאן היא נכונותו של הקבלן להעלות על הכתב את כל המצגות המילוליות שהוא או היא הציעו לכם לקבל את העבודה. אם הם התחייבו בעל פה אך לא יעלו אותם בכתב, זו סיבה לדחייה.
מחיר:
חפש מחיר חוזה מפורק, ברור וניתן להבין אותו בקלות. אם לא ברור אז הם לא הקדישו זמן להבין את הדרישות שלך, את היקף העבודה או את העבודה. אל תבחרו בהכרח רק לפי מחיר.
תמריצים:
אסור שהקבלן יציע לך הנחה או תמריצים במזומן לחתימה מיידית על החוזה.
תנאי תשלום בחוזה:
בקשו לחשב בדואר לאחר סיום העבודה, אך צפו שרובם ירצו תשלום מיד לאחר סיום העבודה. אם הם רוצים מזומן, זה לא סימן נהדר. אם היה צורך בחומרים לפני שהעבודה יכולה להתחיל (למשל, גגן או צייר), הם רוצים תשלום ראשוני עבור חומרים. נסה למזער את הסכום הזה ככל שתוכל. נסו לא לשלם יותר מ -33 אחוז מראש והסכימו רק עם חברה מכובדת מאוד.
בשורה התחתונה
יש לקוות כי סקירה זו סיפקה מידע שימושי על העסקה, ניהול ועבודה מול קבלנים בהצלחה. אל תפחד לבקש עזרה מאחד המקצוענים הללו בעת הצורך - זה תפקידם שבעה ימים בשבוע.
