שאלות נפוצות בנושא זיכוי מס ודיור

תכנית אשראי המס לדיור בהכנסה נמוכה פדרלית מצליחה מאז 1987 לספק לדיירים בעלי הכנסה נמוכה דירות הגונות בשכר דירה משתלם. אם אתם מחפשים דירה בנכס אשראי מס, ישנם דברים מסוימים שעליכם לדעת לפני שתפנו. אלו תשובות לשאלות נפוצות אודות תכנית אשראי המס לדיור בהכנסה נמוכה.

ש: מהי תוכנית זיכוי המס?

ת: תוכנית אשראי המס, הידועה גם בשם "תוכנית אשראי דיור להכנסה נמוכה להכנסה בארנונה" או פשוט LIHTC, היא תוכנית דיור פופולרית במחיר סביר שקיימת מאז 1987. בניגוד לרוב תוכניות הדיור המנוהלות על ידי משרד ארה"ב. של דיור ופיתוח עירוני (HUD), תוכנית אשראי המס מנוהלת על ידי מס הכנסה בתיאום עם סוכנויות פיננסי דיור ממלכתיות ברחבי הארץ. בעלי בתים המשתתפים בתוכנית יכולים לתבוע זיכויי מס למשך 10 שנים בגין נכסי אשראי המס שלהם בתמורה להשכרת לפחות חלק מדירותיהם לדיירים בעלי הכנסה נמוכה בשכירות מוגבלת.

ש: האם אני יכול לתבוע זיכוי מס?

ת: לא. תוכנית אשראי המס מקבלת את שמה מכיוון שבעלי הנכסים המשתתפים מקבלים זיכויי מס יקרים בתמורה לשמירה על סבירות הבניינים שלהם. כשוכר בנכס אשראי מס, ההטבה שתקבל מגיעה בצורת שכירות מוגבלת, בהנחה שאתה זכאי להכנסה.

ש: האם חלק מהכנסות משק הבית נספרים?

ת: אם יש לך פרישה או קצבה אחרת, יש סיכוי טוב שיהיה צורך לספור אותה בצורה כלשהי כחלק מההכנסה הביתית שלך. כיצד על בעל הדירה לקבוע כיצד להתייחס לקצבה שיש לך (או שאתה עשוי להקים לאחר שתחתום על חוזה שכירות לדירה עם הכנסה נמוכה בנכס זיכוי ממס) תלוי אם יש לך את הזכות למשוך את יתרת ה קצבה ואם אתה כבר מקבל תשלומים.

אם כבר התחלת לקבל תשלומים, בעל הדירה יצטרך לשאול את המתווך שלך אם יש לך את הזכות למשוך את יתרת הקצבה. אם אכן יש לך זכות זו, על בעל הדירה להתייחס לקצבה שלך כאל נכס.

כמו כן, לאחר שהתחלת לקבל תשלומי קצבה, בדרך כלל אינך יכול להמיר אותם לסכום מזומן חד פעמי. אם זה המצב שלך, התשלום הרגיל שלך יטופל כהכנסה על ידי בעל הבית שלך.

צפה שבעל הבית שלך יצטרך לוודא אם יש לך את הזכות למשוך את היתרה (גם אם קנסות נבדקים), מה הבסיס שעליו צפויה הקצבה לגדול בשנה הקרובה, כל כניעה או דמי קנס מוקדמים. ושיעור המס ועונש המס שיחולו אם תמשוך את יתרת הקצבה כולה.

ש: האם נאמנויות נספרות כחלק מהכנסות משק הבית?

ת: נאמנויות נספרות בדרך כלל בצורה כלשהי כחלק מהכנסות משק הבית. כיצד בעל הבית צריך לקבוע כיצד להתייחס לנאמנות שיש לך (או שאתה עשוי להקים לאחר שתחתום על חוזה שכירות לדירה עם הכנסה נמוכה בנכס אשראי מס) תלוי אם יש לך גישה לחשבון הראשי בחשבון או ההכנסות מהחשבון.

ש: האם הנכסים נספרים כהכנסה?

ת: לא. הנכסים עצמם לא נחשבים כהכנסה. עם זאת, כל הכנסה שנכס מייצר נהוג לספור בעת קביעת זכאות ההכנסה של משק בית.

ש: האם בעלי הדירה מאמתים הכנסה?

ת: כן. אם אתה שוקל להגיש בקשה לדירה עם הכנסה נמוכה בנכס זיכוי מס, צפה שבעל הבית או מנהל הנכסים יזדקקו לאימות הכנסות ונכסים. תוכנית אשראי המס דורשת אישור מפורש בהתחשב בכמות העומדת על הפרק.

ש: איך בדיוק מחושבים את שכר הדירה שלי?

ת: שכר הדירה מחושב על סמך מספר חדרי השינה בדירה, ולא מספר האנשים המתגוררים בה בפועל. על בעל הדירה לחשב את שכר הדירה שלך בהנחה כי 1,5 דיירים גרים בכל חדר שינה (או דייר אחד, במקרה של סטודיו).

כך, שכר הדירה לדירת שני חדרים, למשל, יתבסס על שלושה דיירים (1,5 x 2 חדרי שינה) בדירה.

דמי שכירות זיכוי המס כוללים גם קצבת שירות.

מקסימום לשכור שתוכל תידרש לשלם עבור יחידת הכנסה נמוכה בנכס זיכוי מס הוא 30 אחוז אחוז (בדרך כלל 50 או 60 אחוז) של ההכנסה ברוטו החציונית באזור (AMGI).

ש: האם מספר האנשים בביתי משפיע על הזכאות?

ת: כן. מספר האנשים בביתך משפיע על האם אתה יכול לזכות ביחידה עם הכנסה נמוכה בנכס אשראי ממס. על ביתך להרוויח פחות מאחוז מסוים של AMGI, המבוסס על גודל משק הבית. מצד שני, דמי שכירות זיכוי המס אינם מבוססים על מספר האנשים בפועל בדירתך.

ש: האם אצטרך לחתום על חוזה שכירות מיוחד?

ת: לא. תוכנית זיכוי המס אינה מחייבת את המשכירים לחתום על דיירים על חוזה שכירות מיוחד. אך יתכן שתמצא תוספת שכירות עם סעיף אחד או שניים ספציפיים לתוכנית זיכוי המס. לדוגמא, ככל הנראה אתה יכול לצפות לסעיף המחייב אותך לשתף פעולה עם בעל הבית שלך לאישור מחדש ולאימות הכנסותיך בכל שנה, וייתכן שישנה שפה שאומרת שאם בעל הדירה שלך יידע שאתה מסר ביודעין מידע הכנסה כוזב או שלם בעת קביעת הזכאות, יכול להיות עילה לסיום חוזה השכירות שלך.

ש: האם אוכל לשכור על בסיס חודש לחודש?

ת: כאשר אתה חותם לראשונה על חוזה השכירות לדירה בנכס זיכוי מס, זה חייב להיות לתקופה של לפחות חצי שנה (אם כי ישנם כמה יוצאים מן הכלל). לאחר מכן, אתה ובעל הבית שלך יכולים להסכים לחדש את חוזה השכירות שלך על בסיס חודש לחודש.

ש: האם יהיו דיירים בשווי שוק בבניין?

ת: יכול להיות. נכסי אשראי מס רבים כוללים דירות בעלות הכנסה נמוכה וחלק מהדירות בשער שוק.

ש: האם אבלוט כהכנסה נמוכה אם יש דיירים בשער שוק?

ת: אתה לא צריך. בעלי בתים נדרשים שלא להפריד דירות בשוק שוק והכנסה נמוכה, ואף אחד בנכס אשראי המס שלך לא צריך לדעת כמה שכר דירה אתה משלם אלא אם כן אתה אומר להם.

ש: האם ההכנסה שלי נקבעת על סמך מה שעשיתי בשנה האחרונה?

ת: לא. זה נקבע על ידי הסתכלות קדימה ו"השנת "הכנסותיך לשנה הבאה. לדוגמא, אם אתה מרוויח 2240 € לחודש בעבודה, הכנסה זו תחשב כ- 26900 € (12 חודשים x 2240 €), גם אם יתברר שאתה מקבל העלאה או אפילו מאבד את העבודה חודש לאחר המעבר לגור שלך דירה.

ש: איך בעלי הדירה סופרים הכנסות מתעסוקה לא סדירות?

ת: יש לכלול הכנסות מעבודה כחלק מהכנסות משק הבית, בין אם ההכנסה יציבה ובין אם לא סדירה.

בדרך כלל, על בעלי בתים המשתתפים בתכנית זיכוי המס להשתמש בנסיבותיו הנוכחיות של הדייר כדי "לשנת" את ההכנסה, כלומר לכלול סכום שהדייר מצפה להרוויח במהלך 12 החודשים הקרובים, גם אם יתברר כי המספר גבוה בהרבה. או נמוך יותר.

ש: האם הסדר גירושין או נכסים משותפים יפסלו אותי?

ת: לא. דייר פוטנציאלי אינו נפסל רק בשל הסדר גירושין או נכסים משותפים.

אמנם יתכן שמצב ההכנסה שלך בעקבות גירושין יהפוך אותך לבלתי זכאי, אולם אין הסדר גירושין או נכסים משותפים אינם סיבות תקפות לסרב לטפל בבקשתו של מבקש זיכוי מס או להחשיב באופן אוטומטי את המבקש שאינו זכאי להכנסה.

ש: האם שכר הדירה מבוסס על ההכנסה שלי?

ת: לא. בניגוד לתוכניות דיור אחרות, שכר הדירה על זיכוי מס מבוסס על ההכנסה הממוצעת במחוז שלך או באזורים מקומיים אחרים. ממוצע זה ידוע בשם AMGI, אשר HUD מעדכן מדי שנה. ההכנסה בפועל שלך חשובה כשמדובר בקביעה אם אתה זכאי לדירה עם הכנסה נמוכה בנכס זיכוי ממס. אך שכר הדירה בפועל שאתה משלם אינו מבוסס על הכנסותיך.

ש: האם אני לא זכאי לאחרים אם אני מרוויח יותר מדי הכנסה עבור נכס זיכוי ממס?

ת: לא בהכרח. למרות שכל נכס זיכוי מס חייב לפעול על פי אותם כללים כדי לקבוע את זכאות ההכנסה, אתה עלול להרוויח יותר מדי עבור נכס זיכוי מס אחד, אך עדיין להיחשב כשיר לאחרים. זה יכול לקרות אם, למשל, אתה מרוויח 55 אחוז ממגבלת ההכנסה. נכס שחייב להשכיר לדיירים שמרוויחים לא יותר מ -50 אחוז ממגבלות ההכנסה ידחה אותך, אך נכסים המשתמשים בנתון של 60 אחוז ימצאו זכאים לך. כמו כן, מגבלות ההכנסה משתנות לפי מחוז, כך שאם אתה מרוויח מעט יותר מדי הכנסה עבור נכס אחד, ייתכן שתצליח בהצלחה בנכס אחר המשתמש במגבלות שונות.

ש: האם אוכל לפנות אותי אם ההכנסה שלי עולה הרבה אחרי שאעבור לגור?

ת: אתה לא צריך לדאוג לפינוי בגלל העברת הכנסה. אם ההכנסה שלך תגיע ל -140 אחוז מה- AMGI, אין שום בעיה. אם ההכנסה שלך תעלה מעל לרמה זו, היא עשויה לדרוש מבעל הבית לנקוט בצעדים כדי לוודא שהבניין יישאר כשיר לכל זיכויי המס שלו.

במקרה הגרוע ביותר, בעל הבית שלך עשוי (בהודעה נאותה) להחליף את הדירה שלך לשער שוק, ותאבד את ההטבה בדמי השכירות המוגבלים שלך. עם זאת, אם ההכנסה שלך כה גבוהה, אינך הכנסה נמוכה ואתה אמור להיות מסוגל להרשות לעצמך את שכר הדירה בשיעור השוק. משכירים בנכסי זיכוי מס יכולים לפנות דיירים רק בגלל "מטרה טובה" כהגדרתם בחוקים הממלכתיים או המקומיים. המשמעות היא גם שבעל הבית שלך לא יכול להחליט שלא לחדש את חוזה השכירות ללא סיבה טובה.

ש: האם בכל פעם שההכנסות שלי משתנות, האם עלי לקבל אישור מחדש?

ת: למרבה המזל, לא. בתוכנית זיכוי המס אין "אישורי ביניים מחדש", כלומר אם אתה מחליף עבודה, משיג גיוס או קונה או מוכר נכס, אינך צריך לחשב את הכנסותיך ולאמתן שוב. אתה צריך לצפות להיפגש עם ההנהלה כדי לאשר מחדש את הכנסותיך רק פעם בשנה, בדרך כלל בסביבות יום השנה לחתימת חוזה השכירות שלך.

ש: האם כסטודנט אוכל לגור בנכס זיכוי מס?

ת: הכלל הכללי הוא שאם כולם בביתך הם סטודנטים במשרה מלאה, אז אינך יכול לשכור בנכס זיכוי מס. אז אם אתה סטודנט במשרה מלאה עם שותף לחדר שלומד במשרה חלקית, אז אתה בסדר. אם כולם בביתך הולכים לבית ספר במשרה מלאה, שאל את ההנהלה האם אתה נופל בחריג.

ש: האם נכסי אשראי במס חייבים לציית לחוקי האפליה?

ת: כן. נכסי אשראי מס כפופים לאותם דיני דיור הוגנים כמו נכסים קונבנציונליים. בנוסף, הודות להסכם בין HUD, משרד האוצר ומשרד המשפטים (DOJ), מס הכנסה יכול ללמוד בקלות על הפרת דיור הוגן של בעל הבית ולהשתמש בו כעילה לאי עמידה בזיכוי המס. המשמעות היא שלמשכירים בנכסי זיכוי מס יש סיבה עוד יותר לא להפלות אותך.

ש: כיצד יכולים דיירים ולקוחות פוטנציאליים לקבל מידע נוסף על דרישות התוכנית?

ת: לעיתים קרובות יש לשוכרים ולקוחות פוטנציאליים שאלות על ההכנסות והכללים עבור נכסי אשראי מס. בנוסף לתשובות לשאלות נפוצות שנענות כאן, תוכל לקבל שאלות ספציפיות למדינה על ידי סוכנות מימון הדיור הממלכתית המנהלת את תוכנית אשראי המס בה אתה גר.